Ley de Contratos de Credito Inmobiliario

Los expertos se decantan por pagar parte de las pensiones con impuestos

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, llega con mucho retraso, habida cuenta que la Directiva comunitaria que nos obligaba a su trasposición es la 2014/17 del Parlamento Europeo aprobada por el Consejo, el 4 de febrero de 2014, y además el plazo había finalizado el 21 de marzo de 2016.

Esta Ley busca mejorar el Mercado del Crédito Inmobiliario, haciéndolo más “fiable” y en el fondo, trata de acabar con las prácticas abusivas de las entidades bancarias, muchas de ellas denunciadas en los juzgados y que dañan la reputación del sector financiero. 

Si servirá o no para resolver de una vez por todas los problemas de judicialización contra la banca (clausulas suelo, interés de demora, vencimiento anticipado, etc.), el tiempo lo dirá, pero desde luego uno de sus pilares es la transparencia y de hecho aparece un nuevo concepto jurídico la “transparencia precontractual material” que pretende resolver lo que se ha venido llamando “inseguridad jurídica” y donde el papel del Notario adquiere un protagonismo esencial.

Aunque se la viene llamando nueva Ley Hipotecaria, o Ley sobre préstamos hipotecarios, la realidad es que la Ley 5/2019 no es una Ley general sobre préstamos hipotecarios o sobre préstamos a consumidores, sino sobre una modalidad específica de préstamo, el PRESTAMO/CRÉDITO INMOBILIARIO, que podrá ser con garantía personal o con garantía hipotecaria.

¿Qué contratos quedan sujetos? Pues conforme al artículo 2º, de la Ley se aplicará a:

-los contratos de PRÉSTAMO O CRÉDITO,

-concedidos POR PERSONAS FÍSICAS O JURÍDICAS que realicen dicha actividad de manera profesional, (quedan incluidos los prestamistas, algunos de dudosa reputación, que realizaban este tipo de operaciones)

-cuando el prestatario, fiador o garante sea una PERSONA FÍSICA, (quedan incluidos los autónomos).

-dicho contrato tenga por objeto algunas de las 2 modalidades siguientes.

a). -Garantía:

Contratos de préstamo o crédito con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial, vivienda, trastero, garaje o cualesquiera otro que cumpla una función doméstica.

No se exige que la finalidad del préstamo sea la adquisición del inmueble, ni que se hipoteque la vivienda habitual.

b). -Finalidad:

Contratos de préstamo o crédito con la finalidad de adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, de uso residencial.

Pero esta segunda modalidad exige que el prestatario, fiador o garante sea un consumidor, por lo que excluye la persona física que actúe en el ámbito de su actividad empresarial o profesional, salvo que la garantía ofrecida sea un inmueble de uso residencial.

Afecta a leyes como:

-la Ley Hipotecaria,

-la Ley 2/94 de subrogación de préstamos hipotecarios,

-la Ley 7/98 de Condiciones Generales de la Contratación,

-la Ley de Enjuiciamiento Civil,

-la Ley General de Defensa de los Consumidores (R.D. Leg. 1/2007),

-la Ley 10/2014, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades de crédito.

Esta ley se aplicará a los nuevos contratos de crédito hipotecario, salvo en algunos casos concretos, en los que afectará también a los vivos, como es el caso de los contratos de préstamo que incluyan cláusulas de vencimiento anticipado (cuyo vencimiento anticipado no se hubiera producido antes de la entrada en vigor de la ley).

Es decir, que contempla en su contenido:

  • Normas de protección del prestatario, en relación con la comercialización de los préstamos inmobiliarios.
  • Normas de conducta y de transparencia que deben cumplir los prestamistas, los intermediarios de crédito y sus representantes.
  • Aspectos relacionados con el propio contrato de préstamo inmobiliario.
  • El régimen jurídico de los prestamistas inmobiliarios y de los intermediarios de crédito inmobiliario.
  • El régimen sancionador para los incumplimientos de las obligaciones.

Como dije antes el papel del Notario es fundamental tanto en la llamada Fase Precontractual donde:

  • El banco debe entregar al cliente una ficha de información normalizada con todos los datos sobre cada préstamo, y otra ficha con advertencias sobre los riesgos involucrados.
  • El cliente elegirá un notario para que verifique que la entidad ha cumplido todos los procedimientos que fija la ley y ese notario debe preguntar al cliente si entiende todos los aspectos o tiene dudas.
  • El notario levantará un acta de certificación que se debe unir a la escritura del préstamo (sin el acta no se puede firmar).

Como luego en el momento de la formalización de la Escritura de préstamo realizando una importante labor de asesoramiento a los prestamistas, al tiempo que de vigilancia de que se cumple la Ley en todos sus aspectos.

Como conclusiones por hoy a esta Ley “tan importante” de la que se seguirá y seguiremos hablando podemos decir:

i. Desaparecen las cláusulas suelo y techo.

ii. Tope a los intereses de demora, el remuneratorio más tres puntos.

iii. Distribución de los gastos: los gastos notariales, inscripción, gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos correrán a cargo del banco, mientras que el cliente pagará la tasación y las copias de escritura (en caso de pedirlas).

iv. Importante regulación del vencimiento anticipado: ahora habrá que esperar a tener más de 12 cuotas impagadas o el 3% del capital concedido, en la primera parte del préstamo.

v. Tasación a efectos de subasta: pasa al 100% del valor de mercado.

vi. Se prohíbe la venta de productos vinculados, aunque se permiten los combinados. El banco deberá detallar el precio de cada producto por separado.

vii. Bajan las comisiones por reembolso anticipado, amortización o intereses de demora, y se endurecen las condiciones para desahuciar al cliente por impago.

Es imprescindible que un notario certifique que el banco cumple su deber de informar y proteger al cliente, y que dicho cliente entiende lo que está firmando.

ix. Los profesionales de las entidades tendrán que recibir formación específica y aprobar un examen.

x. Se amplían y endurecen los requisitos de solvencia para los solicitantes de créditos.

xi. No se incluyen ni los prestamos sin remuneración, ni la hipoteca inversa.

xii. Una nueva regulación de las subrogaciones hipotecarias de acreedor

Prestamos multidivisa: posibilidad de convertir el préstamo a la moneda en la que se perciba sus ingresos el prestatario o del estado miembro que resida.

Esta ley se aplicará a los nuevos contratos de crédito hipotecario, salvo en algunos casos concretos, en los que afectará también a los vivos, como es el caso de los contratos de préstamo que incluyan cláusulas de vencimiento anticipado (cuyo vencimiento anticipado no se hubiera producido antes de la entrada en vigor de la ley).

Es decir, que subirán los tipos de interés y se limitará el acceso de las familias al crédito inmobiliario. ¿Alguien lo duda?

Si te gustó el artículo, compártelo!